原标题：原创 “我的上下游，就在我的上下楼”—东莞松湖智谷“工业上楼”模式研究

  松湖智谷地处粤港澳大湾区创新走廊的重要节点，将智能制造装备、高端电子信息定位为主导产业，打造产城人融合新智造基地。创新性地对工业空间采取“分割销售、租售并举”的商业运作模式，工业生产厂房也可实现50年独立红本产权分割销售。园区独创后工业时代产品设计，配备设备吊装平台和预留改写字楼的工程条件等前瞻性设计，成为吸引企业购置房产权的亮点。

  东莞松湖智谷项目位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，能够迅速对接广深，在莞深同城一体化的趋势下，可以较好地承接深圳产业外溢。

  从区位条件来看，松湖智谷产业园位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，地处松山湖大道与石大路交汇处，紧邻莞惠城轨寮步站，毗邻松山湖高新区，距离莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分钟车程即可到达市中心和松山湖区域，拥有快速对接广深的区位优势，是粤港澳大湾区创新走廊的重要节点。

  从区域格局来看，随着莞深同城一体化，深圳产业向周边城市转移，例如华为终端和大数据中心迁移至松山湖，其上下游众多供应商企业随之迁移，松湖智谷紧抓承接深圳产业外溢的机遇，承接配套产业企业，同时服务松山湖科技总部的生产制造需求，与松山湖形成良性产业互动和优势互补。

  松湖智谷是广东省重大产业项目，是东莞市产业转型升级示范基地，项目由东莞市高盛科技园开发有限公司投资，总投资200亿元，打造成为180万㎡产城人融合智造新城。作为大湾区工业上楼的标杆，松湖智谷2016年获评“东莞市产业转型升级基地”和“省市重点项目”，入选粤港澳大湾区科学技术创新走廊重要节点。2019年，松湖智谷获评“市级科技公司孵化器”。2020年，松湖智谷荣获“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号。

  松湖智谷由东莞高盛集团与广东信鸿集团于2016年联合开发，总投资200亿元，预计生产总值突破300亿，规模以上工业增加值达200亿元规模。

  高盛集团位于粤港澳大湾区腹地东莞，具备20多年商业项目投资运营经验，和10余年产业园区投资开发运营经验。集团旗下有产城开发、实业投资、物业管理、码头物流、保税仓、供应链等多家子公司集团公司。在产业园开发运营领域，高盛集团以“产业赋能城市，创新融合发展”为使命，以产业为撬动点推动城市更新，用先进的设计理念进行科学规划布局，通过高标准开发建设、高质量招商运营，导入人机一体化智能系统高端项目，快速构建起城市与产业新格局，实现产城人融合发展。

  广东信鸿产业集团有限公司是一家集实业、地产、产业于一体的大型集团公司，业务聚焦中国最具经济活力的粤港澳大湾区，深耕东莞。集团业务涉及实业投资、产业运营、园区开发、住宅开发和城市更新，专注于高品质、新型产业园区的开发及运营。其产业板块以“工业上楼引领者”为战略定位，开发有松湖智谷、信鸿•湾区智谷、信鸿•常平智谷等五大标杆园区，以超500万方产业园的建设运营经验，探索出一条“工业上楼”的技术创新之路。经过一直在升级迭代多个园区的建设标准，信鸿产业集团在“工业上楼”领域积累起丰富经验，还受邀参与广东省住建厅《广东省高标准厂房设计规范》和《广东省高标准厂房检验收取规范》的制定工作。

  两者强强联合开发成功打造松湖智谷产业园，园区定位为“制造名城的新智造基地”，形成具备高端轻型生产、组装生产、设计研发、中试检测、仓储物流等功能的“人机一体化智能系统全生态链”。作为大湾区工业上楼、产业转型升级示范基地，松湖智谷先行先试工业上楼创新模式，突破土地瓶颈，向天空要发展、要产值，树立起大湾区工业上楼标杆，并成为全国产业转型升级示范园区。

  东莞市将工业大厦作为城市更新及产业升级手段，支持镇村平台公司、外商企业等社会资本参与工业大厦开发建设，明确可分割销售比例与最小面积，加速产品去化。

  一方面，东莞市以工业上楼作为“三旧”“工改工”更新模式，出台有关政策。2019年5月，东莞市人民政府发布《关于拓展优化城市发展空间加快推进高水平发展的若干意见》，鼓励镇村成立全资项目公司，或与有突出贡献的公司成立合资项目公司，在工业园改造提升中依法将集体土地征为国有工业用地，符合有关政策的，以工业用途协议出让方式出让至项目公司名下，开发建设高标准厂房和工业大厦[①]，实施产业用房产权分割及转让，加快产业用房招商和改造投资回收。2020年4月，东莞市人民政府发布《东莞市关于促进外贸稳定发展的实施建议》，支持外商投资企业组织“三旧”改造，外商投资企业实施“工改工”建设的高标准厂房、工业大厦，允许按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。2020年5月，东莞市人民政府发布《关于强化投资松绑加快项目落地稳定经济稳步的增长的实施建议》，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率，可按生产要申请提高容积率，符合有关要求的“工改M1”高标准厂房、工业大厦项目、工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让。

  另一方面，东莞市通过工业上楼产品推动产业向研发创新升级。2021年4月，东莞市人民政府发布《东莞市推进战略性新兴起的产业基地高水平发展若干措施》，提出开通“工改M1”审批绿色通道，同时再次明确“工改M1”高标准厂房和工业大厦项目可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售）。2021年10月，东莞市自然资源局发布《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记细则》，指出“工改M1”项目的工业生产用房，层是工业生产用房产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割，每个基本单元的套内建筑面积不可以少于500平方米，最高可分割转让的计容建筑面积不允许超出工业生产厂房生产用房总计容建筑面积的70%[②]。2022年12月，东莞市人民政府发布《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）》，在规划建筑管理方面，明确容积率原则上不低于3.0、不超过5.0，在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施承载能力的情况下，可适当提高容积率上限至6.0；配套用房计容建筑面积不允许超出总计容建筑面积的30%，其中，宿舍用房计容建筑面积不允许超出总计容建筑面积的15%。

  东莞松湖智谷所在地区的产业经过了三大结构性转变。原先松湖智谷所在片区仅有少许村落和加工厂，产业以三来一补[③]、低碳加工、来料加工等低端链条为主，企业大部分没有资质，产值较低，雇佣工人以当地村民和普工为主。松湖智谷落成后，对当地原有的产业体系进行升级，产业向高端化转变，发展电子信息、智能装备制造、大数据、新材料等高端产业，企业效益高，企业数量突破千家，其中不乏国家高新技术企业、行业独角兽、倍增计划企业，员工以本硕博学历为主，从事研发设计等创新性工作。项目迭代升级后，预计生产总值突破300亿，规模以上工业增加值达200亿元规模，公共财政收入达20-30亿元。

  松湖智谷超前布局新兴产业，其产业选择主要遵循以下三个逻辑。第一，紧密把握产业转移承接时机。由于深圳的生产成本逐渐升高，深圳开始因地制宜地进推进产业向外转移，园区所在的东莞松山湖区域主要承接深圳的电子信息、科研创新转移。第二，快速步入东莞产业升级通道。根据规划，园区所在的松山湖区域是东莞未来的创新核，新材料、新能源、人工智能、电子信息、生命健康产业是东莞要“做强、做大”的重要产业门类。第三，前瞻布局未来产业发展。随着人工智能、物联网等技术快速更迭，松湖智谷超前布局智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据等产业领域。

  松湖智谷以“智造”带“制造”促产业转型升级，初步形成高端电子信息、智能装备制造两大产业链，走出特色化、品牌化发展道路。其中，电子信息产业链包括模具开发设计、注塑生产、芯片生产、PCB贴片生产、PCB板半成品检测、电子成品组装等。机器人产业链包括机器人核心部件、机器人本体生产、机器人动力电机、机器人视觉控制系统、锂电池生产设备、机器人集成等各个环节。

  松湖智谷以智能制造、电子信息为主导产业，涉及高新科技、智能装备、高端电子信息、新材料、5G大数据、物联网等战略性新兴产业，以贸易展销、产业配套服务为辅，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。

  松湖智谷形成以智能制造装备、高端电子信息等为主导的“5+N”产业体系，吸引一批来自深圳的智能材料、电子信息企业入驻。松湖智谷云集了中国500强、主板上市企业、新三板挂牌企业、深圳中小微创新百强企业，特斯拉、Google、华为、OPPO、长虹、本田等知名企业供应商，以及国家创新企业、全国发明博览会金奖获得企业。松湖智谷毗邻松山湖，与松山湖密集的科技龙头企业——包括华为、大疆、易事特、酷派、中国电子、生益科技、中科院云计算中心等一批科技龙头企业实现产业链联动发展，形成世界级超大规模的科技企业集群，构建了以智能制造装备、高端电子信息、新材料、5G大数据、物联网、研发总部为主导的“5+N”产业体系。

  据官方数据，截至今年4月底，园区正式签约企业达537家。从企业性质和规模来看，国家高新技术企业有274家、规模以上企业317家、行业龙头企业47家、市镇“倍增计划”企业26家、科研实验室39个，并有64家是华为、VIVO、小米等品牌企业的供应商。从行业分布来看，智能装备制造占40%，高端电子信息占35%，新材料占18%，其他行业占比7%。从企业来源来看，来自深圳的企业数量从2021年的70%下降至2023年50%，而来自东莞的企业数量自2021年的24%上升至40%，其他企业多来自广州和其他地区，这从一定程度上反映了东莞本土企业发展势头迅猛。

  松湖智谷项目分六个地块，产品主要包括工业大厦、产业大厦、超高层企业总部大厦，配备人才公寓和产业配套设施，其中开发物业约70%为产业大厦。松湖智谷一期项目共计6个地块，总开发体量约72.4万㎡，平均容积率为3.75，容积率最高达到4.5以上。

  项目整体上分成A到F六个区域开发，产品形态以工业大厦为主导产品，建筑面积约47.6万㎡，占比达到66%；研发办公类产品的建筑面积约为17.3万㎡，占比约24%；配套建筑面积约7.5万㎡，占比约10%。目前，松湖智谷项目A、B、C三区已经全面投产。

  松湖智谷在A区打造花园式办公大厦，能满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资运输及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。办公大厦具有空中花园，布景采用国际化的空中垂直绿化，全玻璃幕墙的空间设计营造明亮通透的办公空间，配置双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，每栋配置6台高速电梯，能够在上下班高峰期高效疏通人流。

  花园式办公大厦单层面积在1181㎡至1275㎡之间，一楼楼层高度为6m，二层及以上楼高为4.5m，空间利用率高，楼板荷载在750kg/㎡至1000kg/㎡之间，立柱间距为8.4m，大厦具备400㎡起灵活租售的政策。

  松湖智谷B区打造150米地标建筑——科创总部大厦，云集了一批总部企业。该建筑定位为“超高层企业总部大厦”，全方位满足企业全生态总部办公需求。科创总部大厦重点引进生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体。科创总部大厦是松湖智谷新生产力的发动机，加速产业园扩大产业规模，形成规模效应。

  科创总部大厦的单层面积在1758㎡至2049㎡之间，34层的大厦总高达150m，一层楼高6m，标准层层高4.2m，具有良好的拓展性和高使用率，楼板荷载为250kg/㎡，立柱间距在9.3m至13.1m之间，10台高速电梯每台能承载1.6T重量，建筑外立面采用双层中空LOW-E玻璃设计，营造甲级办公生态。

  松湖智谷的工业大厦是东莞市产业转型升级基地，拥有后工业时代的独创产品设计，以智能制造产业用房为主导，集研发、生产、测试、展销于一体，能够满足研发、试制、轻型生产、检测、组装、展示与仓储物流等多种功能需求。工业大厦享受50年独立红本产权分割销售政策，因此吸引了大量企业入驻。

  C区工业大厦解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，全面满足后工业时代智能厂房的需求。C区工业大厦单层面积为3535㎡，15层大楼总高72m，首层层高6m，标准层层高4.5m，楼板荷载在750-1000kg/㎡之间，其中首层楼板荷载1000kg/㎡，标准层楼板荷载为750kg/㎡，可承载部分大型生产设备。立柱间距在8.4m至10.5m区间，生产空间可按需求自由分隔。建筑内共有电梯7台，包含3.0T载重一台、2.0T载重三台、1.6T载重三台，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等，高效解决货物运输。同样具备全玻璃幕墙设计，提供360°自然采光，彰显出工业之美。

  此外，C区工业大厦产品设计具有前瞻性，提升未来增值的可能性，成为吸引企业购置房产权的一大卖点。其一，配备设备吊装平台解决企业未来的扩容需求。设备上楼是企业上楼的一大前提，重型设备上楼难题，随着建筑技术的进步，已经可以实现吊装上楼。C区工业大厦12层及以下的低区全部预留设备吊装窗口，由可开合的围栏进行封闭，需要时打开使用即可。配备吊装平台解决了未来扩容企业上楼的可行性问题，更易于招揽客户入驻。其二，可改写字楼的设计成为卖点。工业大厦极大概率面临后期产业转型和功能变化的情形，是一个潜在的升级转型空间。因此，松湖智谷工业大厦外立面是玻璃幕墙设计，里面每一层每隔300平米都做了洗手间管道预埋，预留了未来改写字楼功能的工程条件。企业出于未来增值的考虑，更加愿意购置园区厂房产权。

  D区工三栋业大厦呈围合式分布，标准层高度和面积和C区略有差异。其中，D1区单层面积为3793㎡，层数12层，总高60.4m，立柱间距为8.4m，电梯7台。D2区单层面积为2965㎡，层数12层总高59.5m，立柱间距8.4m，电梯6台。D3区单层面积为2190㎡，层数13层总高63.8m，立柱间距8.4m，电梯6台。围合式的建筑布局在有限空间内保证工业大厦具备较大的楼间距，共享更加开阔的中庭园林景观，生产的私密性也更强。

  E区工业大厦则位于园区东南角，为9层独栋形式，楼层高度和楼板荷载分为三种规格，满足不同生产需求。单层面积为3047㎡，总面积约2.7万㎡，层数9层总高50m，首层层高8m，2-5层层高6m，6层以上层高4.5m。楼板荷载首层1500kg/㎡，2-5层1000kg/㎡，6层以上800kg/㎡。立柱间距为8.4-10.5m。电梯共5台，包含3.0T载重两台，2.0T载重两台，1.6T载重一台。

  松湖智谷具备5000㎡配套，功能齐备，通过政府PPP模式，高规格打造2公里滨河景观，解决企业人才高品质生活需求，加速产城人融合。

  在生活配套上，松湖智谷以产业生态新城为核心理念，提供方便快捷的智慧园区服务、形式多样的运营活动以及丰富的产业配套。园区拥有网红智能餐厅、配套商业街、共享会议室、一站式服务中心、政府政务中心、人才公寓、市政公交车站、生态公园、科技孵化器、产品展示中心等服务。为企业人才申请寮步人才公寓，安排免费接送巴士，为企业人才吃住行提供良好的解决方案和多元选择。

  生态景观上，松湖智谷以“产城融合、生态先行”的发展理念，采用PPP模式投入5.1亿元，在产业园内打造2公里滨水长廊景观带和3大市政公园——滨江公园、市政公园、原生山体公园，绿化总面积达到16万平方米。园区形成6纵7横园区道路网络，纵横交错的骑行绿道与松山湖风景区、同沙水库生态公园、佛灵湖生态公园、香市动物园等城市绿肺相得益彰，为员工提供都市的绿色生态休闲体验。

  松湖智谷采取租售结合的商业运作模式，租售比约为1:1，其高端厂房和办公大厦都可以实现50年独立红本产权分割销售，租金水平则以首层厂房居高，项目分期开发，目前整体出租率可以达到七成。

  2014年9月，政府认定松湖智谷（原名“香市科技园”）为东莞产业转型升级基地，享有产权分割销售政策，工业大厦空间可以进行50年产权分割销售，分割销售到套，灵活组合分割，每层最多可以分成7个单元独立出证，首付三成，需自持经营计容建筑面积的51%。金隆机械是园区首家获得不动产权证企业，董事长肖总，松湖智谷作为政府允许产权分割的试点园区，为公司研发办公提供稳定场所，为企业打造的优质产业平台，提供优质的运营服务，以及优越的生态智慧的经营环境，这些正是促使公司扎根于此的重要原因。

  目前松湖智谷租售比约为1:1，整体出租率达到70%户型。高端厂房空间面积在1000-3500㎡，9000元/㎡起售，租金水平上首层厂房价格较高，月租金43元/㎡起，二楼及以上厂房月租金为32元/㎡起，比首层厂房低四分之一。400-2000㎡面积的研发办公大厦，起售价为14000元/㎡，毛坯空间的月租金为35元/㎡起[④]。

  2021年11月16日，东莞市人民政府办公室发布《东莞市重点招商园区（低成本空间）扶持奖励暂行办法》，提出按照“高品质、低成本、总量控制、择优认定”总体原则，在2022年底前全市统筹100万平方米以上低成本空间，对符合条件的低成本空间认定为“东莞市重点招商园区”。适用对象是“建筑面积在6万平方米以上或占地面积在30亩以上，重点引进培育1-2个“五大领域十大产业”，引进的市外企业使用低成本空间面积原则上占比不少于50%”的产业园区，其中松山湖高新区统筹低成本空间不少于5万平方米。经批准入驻市重点招商园区（低成本空间）的高成长性项目、市招商引资重特大项目（或预备项目），原则上享受的场地租赁扶持标准为场地租金减免50%，减免年限最高不超过3年。高成长性项目租赁场地享受补贴，研发办公场地最高补贴1000平方米，生产场地最高补贴2000平方米。

  松湖智谷作为“东莞市重点招商园区”，提供4万平方米的低成本空间供企业入驻，为高成长性项目减免18-24个月不等产地租金。松湖智谷释放4万平方米的低成本空间场地，可享受政府补贴的有1万平方米，其余3万平方米由运营开发公司主动提供、自行支出。面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，最低租金11.5元/㎡·月起。

  低成本空间政策对于产业集聚效果明显，政策一经发布便取得成效，低成本空间挂牌的第一个月，松湖智谷产业园就引进了13家以新材料、高端智能装备、电子信息产业为主导的优秀企业，陆续招商签约达1.5万平方米，大量优质意向客户洽谈进驻。

  松湖智谷打造“六化”运营模式和“8+N”的运营服务体系，搭建生产性服务平台、产业链服务平台，并提供品牌建设等服务，通过一站式全域服务造就“有温度的新型智慧产业社区”。

  运营模式上，园区实行“土地集约化、工厂楼宇化、产业集群化、服务公地化、工作智能化和生活都市化”的“六化”运营模式。通过专业化的运营团队构建“8+N”的运营服务体系，包括政策服务、人力资源服务、品牌建设服务、产业服务、科技服务、财税金融服务、定制服务、科技孵化器等，通过一站式运营为企业提供全生命周期精准服务。

  生产性服务平台主要为企业提供全生命周期范围内的精准服务，具体包括智慧工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研转化服务、生产设备在线监测维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT、智慧办公）、公共服务和科技创业服务。产业链服务平台提供智能供需对接服务，通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎，整合上下游服务链；产品展示推广服务通过产品展示中心为企业搭建对外营销界面；统一采购服务平台收集企业采购需求，通过集中采购降低成本。品牌建设服务通过提供定制化的会展服务、样品市调、市场开拓、品牌推广等，为企业进行市场宣传推广，并为园区企业提供知识产权保护手段，链接维权法律途径。

  地处粤港澳大湾区创新走廊的重要节点，松湖智谷打造产城人融合新智造基地。松湖智谷由具备10余年产业园区投资开发运营经验的高盛集团和“工业上楼引领者”信鸿集团联手打造，诞生于莞深同城一体化的背景下，大湾区主轴中心的区位优势使其可以快速承接周边城市尤其深圳的产业外溢，高效积累产业资本，形成智能制造全生态链，成功转型为“制造名城的新智造基地”。松湖智谷享受政策红利，当地政府将工业大厦作为城市更新及产业升级手段，通过工业上楼推动产业向研发创新升级，并明确可分割销售比例与最小面积，加速产品去化。

  松湖智谷以“智造”带“制造”，大力发展智能制造装备、高端电子信息等为主导产业。松湖智谷项目对当地原有的产业结构可以进行升级，基于环深城市群产业转移承接的机遇、东莞产业升级的需求以及未来产业的布局，松湖智谷以人机一体化智能系统、高端电子信息为主导产业，将原本三来一补低端产业进行迭代升级，电子信息、智能装备制造、大数据、新材料等高端产业得到发展，形成“5+N”产业体系，云集了特斯拉、Google、华为、OPPO、长虹、本田等有名的公司供应商，并与松山湖密集的科技有突出贡献的公司——包括华为、大疆、中国电子、中科院云计算中心等一批科技有突出贡献的公司实现产业链联动发展。

  松湖智谷以工业大厦为主导产品，配套体量占十分之一，独创后工业时代的产品设计，工业空间按生产需求自由分隔，打造高品质制造空间。松湖智谷项目分六个地块，产品囊括花园办公大厦、企业总部大厦和工业产业大厦三大类型，其中工业产业大厦体量占比70%。办公大厦满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资运输及存储、管理办公等个性化需求。总部大厦具备甲级办公生态，重点引进生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体。工业大厦以人机一体化智能系统产业用房为主导，集研发、生产、测试、展销于一体，满足研发、试制、轻型生产、检测、组装、展示与仓储物流等多种功能，此外，在产品设计方面，配备设备吊装平台解决未来的扩容需求，增加了后期改写字楼的工程条件，更加有助于吸引企业购置房产权。

  松湖智谷是一座“长在公园里的智造产业新城”，高品质配套和一站式全域服务加速产城融合，项目采取租售结合的商业模式，实施产权分割销售政策。松湖智谷通过政府PPP模式高规格打造2公里滨河景观、3大市政公园，塑造都市生态休闲体验，园区建立“六化”运营模式和“8+N”的运营服务体系，拥有5000平方米的配套设施，一站式全域服务造就新型智慧产业社区。园区以租售结合的商业模式运作，租售比约为1:1，高端厂房和办公大厦均可实现50年独立红本产权分割销售，租金水平以首层厂房居高，目前整体出租率达到七成。松湖智谷是“东莞市重点招商园区”，释放了4万平方米场地作为低成本空间，并为高成长性项目减免18-24个月不等的场地租金，吸引大量企业签约入驻，政策优惠对于产业集聚的效果明显。

  [①] 可适用《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）。

  [②] 工业生产用房可分割转让的计容建筑面积=（工业生产用房总计容建筑面积-不计入分割转让面积）*70%。

  [③] “三来一补”是中国内地在改革开放初期尝试性地创立的一种企业贸易形式，指的是“来料加工”、“来件装配”、“来样加工”和“补偿贸易”的简称。返回搜狐，查看更加多